2017年9月30日，新一轮楼市调控正式，我国房地产调控进入长效机制。党的十九大进一步强化了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。楼市调控持续加码，十九大定调楼市新时代。在新的背景下，青岛地产业2017年交出了怎样一份答卷？未来如何从金融、开发、营销等度全面迎接新时代？2017年11月23日青岛地产业界大咖于世园情假日酒店汇聚一堂，共话新时代下的破与立。
2017年9月30日，新一轮楼市调控正式，我国房地产调控进入长效机制。党的十九大进一步强化了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。楼市调控持续加码，十九大定调楼市新时代。在新的背景下，青岛地产业2017年交出了怎样一份答卷？未来如何从金融、开发、营销等度全面迎接新时代？2017年11月23日青岛地产业界大咖于世园情假日酒店汇聚一堂，共话新时代下的破与立。
我们知道2016年年初，不知道是地方财政困难还是房地产库存压力过大，总之中央受不了，一纸函去库存，全面开花，房地产火了。很多人奇怪2013、2014年怎么样？一般般，刚一火起来调控来了，很多人不懂，我们也不懂，刚刚点起一个火来为什么刹车，刚刚启动为什么刹车，刚刚点了火为什么要灭火？我们不知道。但是我们看到十九大之后我们明白，中央有中央的安排，中央有中央的计划，房地产是个行业，也是很重要的工具，它肩负着货币发行的蓄水池作用，它也肩负着解决地方财政困难的作用，也肩负着解决房地产以及相关产业就业、税收和农民工的问题，所以这个行业对国家非常重要，这个行业对地方非常重要。
2016年中央财政总收入30%跟房地产有关，包括土地各种税费占中央财政30%。地方财政占多少？很多地方超过50%，青岛数据我不知道，因为青岛的数据我不太相信。我只是不相信，不代表人家不真实。所以中央要刹车，刹车是什么？不能一年太饱，后几年饥饿，中央毕竟五年一轮制，所以我认为刹车是为了更长久的发展。所以我们看到无论是去年还是今年，所有的大房企都在干一件事，拿地，扩张，如果真的房地产形势不好了，这些房企会收缩，但是他们在扩张，大踏步地前进，所以我们可以从大房企的行动判断出这个行业是健康的，这个行业的发展动力是有的，所以我们认为虽然房地产中央在调控，但是未来几年或者更长一段时间，房地产市场，房地产企业在国民经济的作用依然保持支柱产业。
我们还是以热烈的掌声邀请第一次会和这次会议的主持者，青岛房地产行业的老大哥，也是青岛房企的老领导，现在依然是生产力学会的常务理事兼秘书长，也是青岛房地产经理人俱乐部理事长冯显泉先生致辞。
岁月如梭，昨天即是“小雪”节气，青岛已经进入低温季节。由此，我们不禁要问：青岛楼市是否也到了降温模式？
刚召开不久的党的十九大，把“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，明确写在了十九大报告中。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，无疑是下一步政策的主旋律。我们在想：在房地产长效机制逐步建立、楼市一再收紧的大背景下，我国的房地产行业到底处于一种什么样的现状？青岛的楼市和其他一二线城市相比，都呈现出哪些新特点新动向？“慢冷慢热”的青岛楼市，这一波行情还能维持多久？购租并举新举措对新房市场的影响会有哪些？新时代下，房地产投融资、项目开发、品牌营销都有哪些新变化？全装修房交付对楼房的装修装饰提出了哪些挑战？本次青岛地产高峰论坛，试图从不同视角，在活动的不同环节，解答这些特别热点的话题。
为房地产行业平稳健康发展助一臂之力，为房企准确把控市场脉搏献计献策，为地产经理人成长进步搭建交流相长公益性平台，是青岛房地产经理人俱乐部的初心，也是俱乐部成立8年来一直坚守的原则。“交流 奉献 凝聚 共赢”，这是青岛房地产经理人俱乐部的旨。成就房地产行业，成就行业公益性平台，成就俱乐部合作伙伴，成就为这个平台做出重要贡献的单位和个人，青岛房地产经理人俱乐部8年来始终如一。从来不给业界增加负担，从来不向会员收取会费；只采取“以会养会”的模式，来经理人俱乐部的活动开展；俱乐部的理事长、副理事长、秘书长、副秘书长、秘书处主任等领导和都是很有情怀的人，且全部免费为俱乐部站台服务。这也是青岛房地产经理人俱乐部受到业外厚爱的重要原因，是青岛房地产俱乐部驰名国内业界的重要原因，也是俱乐部具有凝聚力向心力影响力的重要原因。
青岛房地产经理人俱乐部之所以成为国内业界的标杆性公益性平台，是青岛房地产业界共同努力的结果，是俱乐部全体奉献的结果，是俱乐部主要领导高风亮节的结果。借此机会，请允许我代表青岛房地产经理人俱乐部领导集体，感谢各级有关部门领导、各大专院校的专家的大力支持！感谢全国房地产业界、尤其是青岛房地产业界的长期支持！感谢和房地产行业密切相关的若干行业协会、商会、学会给予的厚爱和支持！
2017年整个市场对大家的感觉，我个人总结有四个点常明显的。第一就是市场热，热到什么程度？有些项目你根本买不到房，得找关系，甚至得找到一把手，热到这个程度。第二个就是拿地难，难到什么程度？地块都垄断，各种手段都出来了。第三个就是政策严，这一轮政策是最近这十几年来，我个人认为最严的一次。当然政策严厉是逐步严的，到目前是最严的一次。第四个就是摊子大，都知道新一届青岛市领导上台之后出了一个“三湾三城”，摊子大。到底“三湾三城”未来哪一个区域是热点区域，哪一个区域更有机会，发展得更快？我们通过一些数据的分析来找一找方向。
决定一个区域的房地产价值，短期主要有两个因素，政策和市场，中长期还是要看政策，中国就是政策市嘛，所以政策不管是短期还是中长期都要看，除了看市场之外还要看基本面和规划落地程度和城市的规划脉络。
2016年成交了商品住宅2000万方，供不应求，非常明显，所以2016年价格也是开始上涨。到2017年，截至到11月22日，成交了1500万方，比去年看起来交易量下降了，大家也知道下降的原因，一个是这一年度还没有结束，还有一个月多一点，估计这一个月多一点还有150万方，那也比去年少，关键的因素下降不是市场降温了，而是的限签、限售、限价，价格高的预售批不下来就没法卖，批下来了之后房价高的区域不让签。除掉这些因素，其实今年的市场交易量应该是比去年要高的，估计至少有2200万方左右。这些是剩下一个月的销售量，预计至少这一块是由于限签导致的，所以今年远远是供不应求，市场还常火，价格也是上涨非常快。
今年主要的成交量，在胶南、城阳、即墨、胶州这四个区域，也就是外地区域。好多企业还是之前的思，从市区拿地，主要是前期勾地为主，如果还是这种思，从今年基本上你在土地市场是没有任何斩获的。但是有些企业其实已经早有这种意识了，第一朝外围市场拿地，上胶州、即墨、胶南这些地方。另外就是土地多种渠道，除了抢地之外，还可以二手地，下面有几家企业去年和今年土地市场上是斩获非常丰富的，一会会有数据。
另外看一个指标，库存量。去库存政策以来，最高的库存是2000万方，去化周期16个月。去化周期什么概念？基本上9到12个月的周期市场是比较健康，比较平稳发展的，价格微涨。如果低于9个月，那基本上就是供不应求了，9个月房子就卖空了，价格出现小幅快涨。如果6个月以下基本上就会暴涨。如果12个月到15个月，基本上相对来说是有一定的压力的，18个月以上就压力比较大了。我们看去库存以来，去化周期一下降，下降到7个月。其实这里还应该往下下，是因为限签原因，如果排除掉限签的因素，预计当前的库存去化周期，可能全市也就5个月。
我们再看一下各个区域，其中原市北区、四方区、李沧区、崂山区，包括城阳区、高新区，包括平度，平度不要看它是在远郊。这几个区域去化周期都在6个月左右甚至6个月以下，去化周期越短当然供不应求，价格上涨动力就越足。也不是所有的区域去化周期都很乐观，我们看一下两头，一头是市南区，20多个月，一头是莱西市，13个月。市南区是因为价格太高了，总价支付能力，部分购房客群市场容量有限。莱西基本上城镇化人口比较低。
有三类区域去化周期相对来说长一些，第一类是刚才说的价格高的区域，比如说新市板块，还有浮山前板块、沙子口板块，相对来说价格比较高，总价高，这部分客群的市场容量有限。还有一类刚才说的莱西，城市化发展得比较慢。还有一类就常明显的老城区，中山板块，还有老黄岛板块，因为这些区域都不是城市未来发展的方向了，所以大量的人口往外迁移，到新的区域来购房，这些区域相对来说去化慢一些。但是整体来说大部分区域都在9个月以内。
再来看一下土地市场。2014年去库存之后，2015年土地供应量大幅下滑。2017年土地供应量，建筑面积1200万方，最高点2013年达到了5000万方，这是什么概念？是2013年的五分之一，没有地。又没房子又没地，市场能不火吗？目前截至到现在，主城区一共才供应了建筑面积110万方，非常少。这几年一波一波品牌开发企业来青岛，2016、2017年这一波也来了十几家全国品牌企业。
现在土地供应大部分都要配商业，其中尤其是市区。先看办公，办公基本上不温不火，相对来说走势比较稳定，太稳了。当然2017年突破了100万方的成交量，比较稳，去化周期也比较长，33个月，有一定的去化压力。我们看这是商业，商业还有600万的库存，去化周期66个月。公寓相对来说好一些，乐观一些。公寓最高的时候去化周期68个月，目前有31个月，公寓相对来说比较乐观，尤其是出台了租售并举的政策，消化量相对来说快速一些。
政策总结有五个层面，货币政策、信贷政策、二手房税费、、长效机制。目前来说这一波政策基本上该出的都出了，有一个没出，就是利率和存款准备金率的提升一直没有出。在2007年的时候，那时候连续升息，连续加准，目前当前是没出的，一旦货币政策收紧，可能这一波政策也就到头了。
另外为什么说这一波最严？还有一个就是限售。这是什么概念？之前没听说过。现在有50个城市限售了，你从买房开始到你取得房产证，两年之后才能上市交易，有的三年，有的五年，有的八年。限售什么概念？你买了房不能卖，冻结楼市资金。对于资金来说，尤其是对于投资资金来说，最怕的就是缺乏流动性，限售对投资客来说打击常大的。
另外一个政策，房地产税。房地产税是一个长效机制，其实喊了好多年了，从房地产税到房产税到物业税，又到了现在房地产税，每一年呼声都很高，结果喊了15年了也没有动静。现在房地产税的流程，第一步先全国联网，实名制，你有什么房产，有多少，在哪个城市，都从网里能够查到。据说现在已经全国联网了。第二步是立法。第三步研究如何评估，如何征收，征收的对象、税率。我个人预计短期之内很难出台的，因为这个还涉及到房产税是不是重复征收，我已经交了土地出让金了，70年，你再收税是不是重复了？老百姓会不会有意见？
看看中长期，短期很明显了，中长期外围区域，哪些区域更有发展潜力？研究城市基本面基本上需要几个层面，第一是区位，第二经济产业，第三人口及人口消费能力，第四还有规划落地情况。我们知道青岛的基本面是不错的，2016年P破万亿，还有是北方第三城市，除了、天津就是青岛，三产比例达到55%，常住人口920万，还有青岛有十条千亿级的产业链等等，青岛整体的经济实力是不错的，2016年全国排名第12位。有一些细节的东西大家可能不知道，青岛规划到2020年人口达到1000万，我们看目前青岛年增长人口只有20万。十条千亿级产业链没有一条是三产，都是二产。这一波青岛经济发展，其实互联网+，这些相关的金融服务类其实相对来说是滞后的。
我们看西海岸，西海岸明显比其它区域高一大截，三产超过50%。看人口，西海岸也是最高的。这是各个区域的人口，这个是各区市人口占比，这个是各区市地域面积。6%的地域面积占了青岛30%的城市人口，所以主城区已经严重饱和，需要向外围发展。外围就是“三湾三城”，西城、北城还有主城。我们看西海岸，一个大的口号“十年再造一个青岛”，我觉得常靠谱的，经济实力、人口实力、房价水平，应该跟现在的青岛市相对来说持平的。西海岸相对力说产业相对其它区域还多一些，产业基础比较好一些。
中长期还要看市场，我们看一下市场。第一个，土地建筑面积，这是近八年来青岛各个区域住宅和商业的用地供应总建面，市南区75万方，胶南市2686万方，这是近八年商品房的销售面积。我们看一下差值，市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛区，基本上是没有差值的，有些区域是负的，近八年的销售面积远远超过了你土地的供应面积。刚才说的去库存周期是已经取得预售的去化周期，中长期有这些。
长期城市区域发展价值，我觉得要看城市的发展脉络，雄安新区火了，很多人预测到，还没划就已经在那囤地了。在京津冀只有和天津两个城市，需要有另外一个点，雄安正好离天津、离都是100公里，正好成立了一个等边三角形，你要是研究区域的区位，研究它的地理属性，有些人就推断出来这是未来的热点，因为饱和了。
现在看青岛，1992年市搬迁，东迁西进，发展西海岸，北上，发展李沧包括城阳，包括后来又提出来一个拥湾发展，环湾，最近又提出“三湾三城”，未来的发展脉络肯定是沿海发展，基本上都在海岸线。海岸线基本上差不多了，灵山湾一直到鳌山湾，再到丁字湾，到海阳去了，海岸线的发展就这么些了。现在提出“三湾三城”大家考虑未来哪个是中心？非常明显，胶州湾是中心，不可能鳌山湾和灵山湾是中心，肯定胶州湾是中心。那“三湾三城”哪个是主城？目前这个是主城，但是这个主城它在湾边上，不在湾底，未来大的方向湾底会是将来的主方向。当然这是长远。我们看世界很多有名的湾心城市都是产生一个巨大的海湾城市，青岛提出了“三湾三城”之后，由沿海发展到了湾区发展的概念，所以未来我个人预计可能重心会在北面。因为现在有几个，一个是高新区，千亿级配套，六大中心都陆续地落地了。胶州有四个国家级平台，往北发展有一个好处，能够辐射整个半岛经济群。当然这是未来的，八年甚至十年以后，长期的。所以我个人认为未来我们的母亲湾胶州湾，我们的母亲河大沽河可能会重新站上我们的历史舞台。
未来我们知道蓝色硅谷非常好，未来拿地方向我觉得往那个方面去是很好的，我们希望更多的房企到那边去布局。
这些年卖地搞住宅这种扩张形式变了，很多开发商进来拿块地，在市区太难了。如果是这样一个土地供应不出来，根本就没有房源，所以我们倒过来想，没有房源，青岛的房价怎么样？最近我们看到好多地方也修，房子也，各类投资，干什么？就是要把青岛打造漂亮一点。我们知道杭州开了国际会议之后投了很多钱，整个城市发生了很大变化，明年可能青岛很多区域会让我们感觉到焕然一新。
实际上在房地产中也有一个“四化”，1998年房改之后不再进行福利分房了，开始做商品房市场的时候，我们整个房地产市场实际就有了一个萌芽，发展非常迅速但是无序，这是商品化的阶段。但是由此开始，房地产行业也开始快速地膨胀。2007年，这时候实际上房地产越来越货币化，房价还是有大量的涨幅。黄金十年也由此开始了，整个的市场飞速发展，但是2007年就开始出台了调控。2005年干得风风火火，营业税第一次出现直接的调控，这时候房屋上涨或者行业发展最大的特点就是货币化，房子与信贷，与金融挂钩越来越密切。到2016年，我们都知道实际上这是一个白银十年，逐步出现了市场的分化，不再是弄块地，盖个项目闭眼挣钱。在此之后出现了市场的分化和差异化，有人也说2017年是地产的年、拐点年，各种论调都会有。实际上在这期间，调控的前所未有，尤其刚才讲到“四限”，限售，前所未有地出现了对房子的尴尬，甚至说脑子里非常犹豫的想法。在这个期间实际上市场越来越出现了差异化，包括今年，但是各大开发商在市场占有度其实是有提高的。2017年之后可以说回到本原化了，我们说到房子是用来住的，回到它本来的属性，不应该是频繁投资倒手，产生这种过快上涨。这样的长效机制是在落实，虽然房地产税很困难，但是有可能两三年内会有一个明显的变化。所以有一个笑话，买一套房子可能出现了房子恒久远，一套永流传。
实际每一个阶段都有它的推动力，当然资金和土地是的主题，新时代的发展核心因素是什么？第一个时代能靠的是政策的资源，在住房商品化的阶段，有资源，有政策，只要能拿到项目但是都能赚到盆满钵满。第二个阶段，黄金阶段中市场营销绝对是核心，当然市场的充分竞争，大家在逐步地改自己的产品，像90平都能做三房了，别墅都有120平了，三年以前地产人都想不到这样的技能。营销能力差异，品牌开始树立，在这期间产生了非常大的的品牌。第三个阶段就是近三五年特别明显的阶段，核心是资本运营，资金的需求成为最核心的，融资能力成为关键。接下来怎么办？这个时代实际发展战略是更为重要的，也就是说将来五年你到底做什么？中小房企业是不是精工房？有的精工于综合体，大家的发展战略往哪个方向走是我们房企或者行业最关键的因素。
第二个问题，多元化的多，怎样多元化？将来的房企合适的在哪里，如何能实现转型或者跟上这个新时代的步伐？这里也列了三点。第一个，多主体供给，综合会面临什么问题？大家要怎么去适应它？供应的综合尤其是低价房、保障房、租赁方，第一个就是地方的低价土地，这常核心的因素。第二个金融机构的资金支持，像建行，现在应该是全国最领先的，已经十几个城市签署了金融扶持的一些方案。第三个就是房企转型与持续的运营。
多渠道的保障对于需求也是很大的分类，租赁房是给低收入者或者创业者，草根阶层为主，对商品房形成的冲击并不大。第二个就是分权，或者现在的保障房，是给新市民和年轻人。商品房，也就是房企来做销售的房子，以后主要向改善型，针对高收入的群体去做。现在青岛非常简单，有一个置业群，我现在只有100万上哪买房？我说你赶紧奔城阳吧，再过几个月可能即墨都买不到了。所以我们趋向于把产品大型化，高端化，因为刚需对我们的供应和支持可能会出现断档。最后一个是房企的丰富，住宅可能现在要由刚需逐步向改善去升级，再去向多功能升级，尤其是现在出现了多功能的户型。第二就是商办产品，库存中实际看大的库存非常多，这种传统式的商办其实现在越来越难做了。第三个就是投资，经常跟或者是群里来问，买房子的人80%都是问投资的，当然现在非常明确，房子不要过度地去投资。实际上房子作为中国人，目前来看还是最好的渠道之一，投资未来肯定还是免不了的，现金买房有的是。公寓一样要抢购，低端的投资，因为它也不限购，门槛比较低。投资现在实际上已经从城市中心开始向外围，接下来还有更多的扩展，各大销售公司渠道商都在做，这部分是将来投资的方向。
我们看泛营销的泛，营销怎么做？营销可能是走了这样一条。营销的发展经历的是O2O2O的营销，这实际上是营销近十年来的大致方向。从代理兴盛到网络崛起再到电商火爆，再到现在的分销上位，综合发展只有渠道的合力才能推动真正的营销发展，这是合力的共识。
市场的产品日渐丰富，我们在营销模式上也有不断地创新，最终怎么来做？资源整合都知道，现在越来越多，越来越杂，持续的发展才是关键，我们看看怎么用。这里分了四个部分，实际上是每个房企或者案场会接到的。案场接访，我们的佣金是不是一致，产生案场的混合。第二是线上的营销，一开始是宣传，后来开始搞电商，直到现在越来越多地介入了蓄客宣传。第三个是渠道分销，一开始整合，后来开始客户拦截，现在电销派单也越来越多。最后综合拓展式，只有能提供这种综合服务的营销，未来才是一个持续发展的方向，才能真正给营销助力，帮开发商，帮房企实现最终自己营销的目的。
无论是马还是张斌都提到了两个时间点，1998年和2003年，1998年出台了房地产的2，2003年出台了19号文件。2有保障体系，保障房供应为主体。后来到了19号文件就变成了市场化为主体，2018年新的中央组成之后可能会出台新的房地产的政策，这个政策影响中国不是三年五年，可能要伴随着习的执政，影响中国很多年。
另外就是房产税，现在已经把房产税作为2018年的立法程序之一，现在正在做很多准备，包括全国联网的问题，包括数据的分析问题，包括税源之间矛盾的问题，正在做准备。可能2018年之后新的，新的会拿出来作为议题的讨论，也可能在下一届出现。至于说对市场有多大影响不知道，总之政策影响我们市场，政策影响我们生活，政策影响我们投资。
户外的3.0时代，既然说到3.0时代就要看一下户外的1.0和2.0时代。最早的户外相信在座各位都不陌生，灯箱、招牌、大牌等，它们是没有机械或电力电子设施的。之后出现了2.0时代，开始出现了机械的传导以及光电的混合。到今天为止开始出现户外的3.0时代，高清LED屏，数字画面切换以及高清高亮的效果。
目前北上广已经开始大面积运用了LED，相信LED大家都能看出来，比传统的画面质量还有清晰度，以及整体的视觉效果是传统所没有办法比拟的。
接下来让我们具体看一下3.0的特点。第一个特点就是快，第一方面准时准点，我们能准是准点地配合客户做一个推广宣传。第二个方面就是更换画面方面。作为传统的大牌，每次要更换画面客户要把小样传给我们，我们再喷绘换装，费时费力。现在我们只需要一个小小的远程操作就可以处理掉画面，而且省时省力省时间。第三个方面就是蹭热点。如果今天有一个最新鲜的网络词语出现，我们可以在第一时间，甚至今天晚上马上根据客户的要求把画面呈现在大家的面前，这是传统所没有办法去比拟的。
第二个特点就是亮。相对于现在的大家也可以看到，超高的色彩饱和度以及高清高亮画面，我们现在采用的LED全都是进口的。再就是它能充分地展现出画面的层次感，以及百分之百地还原设计师的创意，也让我们看几组案例。这是晚上的效果，为什么我没有放白天的？相对于白天大家都能看得到，但是晚上我们的能更好地展现画面的质感以及清晰度。LED既可以播放动态画面效果，同时也特别吸引了人们的注意力，这也是大屏的吸睛之处。
第三个特点就是网，顾名思义网络布局。在互联网快速发展的时代，我们把网络应用到了客户的推广。
冯显泉先生代表青岛房地产经理人俱乐部向平安好东公司总经理女士、青岛盛世缔思传媒有限公司的总经理陈洪巧女士颁匾以及证书。
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